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  • alessandro zavarise

SOS PORTAFOGLIO: L'INSOSTENIBILE....ILLIQUIDITÀ..... DEGLI IMMOBILI


Molto spesso, quando incontro un cliente per la prima volta e chiedo quale sia la sua situazione patrimoniale, mi viene risposto con dovizia di particolari l'ammontare di azioni, obbligazioni, polizze e chi più ne ha più ne metta.

Alla domanda, "Immobili, ne possiede?", ecco che all'improvviso emergono una casa di proprietà (abitazione principale), un appartamento al mare (ereditato dai genitori di lui) e una in montagna (ereditato dai genitori di lei), oltre a un piccolo negozio comperato per metterlo "a reddito", "Sa com'è, è la nostra pensione e domani sono per i figli".

Reggo il gioco, e chiedo quale sia quindi l'ammontare complessivo del patrimonio. Allora, vediamo, 100 mila di obbligazioni (un pò direttamente e un pò tramite qualche Fondo), circa 50 mila in azioni (solitamente si spazia tra Enel e Generali, passando, quando il brivido corre sulla schiena, anche attraverso FCA), e una "masnada" (circa 100 mila euro) di Unit Linked. Totale, a loro vedere, di circa 250 mila euro.

"Ora chiamo il coroner" è il mio primo pensiero. Qui c'è un morto che cammina.

Inspiro, e comincio.

Un patrimonio è per definizione, la somma di tutti gli averi. Compresi anche quelli gravati da pegno o ipoteca.

Gli immobili, bene rifugio per antonomasia in questo meraviglioso Paese, fanno quindi parte del patrimonio complessivo e come tali, CONTRIBUISCONO AL RISCHIO TOTALE DI PORTAFOGLIO.

Scusate il maiuscolo, ma ogni tanto serve.

Veniamo al dunque: un portafoglio come quello sopra descritto (di fantasia ma estremamente diffuso) ha un profilo di rischio che definire alto è poco.

Perchè? Vediamolo:


1) gli immobili, soprattutto oggi (e speriamo non siano stati acquistati tra il 2000 e il 2010...) sono un asset molto illiquido, dove la ristrettezza di mercato e dei relativi players, fa si che il prezzo lo faccia chi compera e molto raramente chi vende.


2) Il trend dei prezzi dell'immobiliare è un trend che nella media è in calo sostenuto. Se conto anche la seppur modesta inflazione, allora la decrescita aumenta ulteriormente.


3) Il NOI (Net Operating Income: il corrispettivo del Margine Operativo Lordo se parlassimo di un' azienda qualsiasi), nel Real Estate, è inficiato da moltissimi fattori che in questo momento storico, in Italia, vanno a detrimento della redditività complessiva. Ad esempio:

  • valore degli affitti futuri (le previsioni sono tutt'altro che rosee);

  • costi di recupero/ripristino in caso di morosità (percentuale alta e in crescita);

  • mesi di immobile vuoto e quindi senza reddito;

  • costi di mantenimento ordinario e straordinario;

  • costi di agenzia per intermediazioni;

  • costi legali.

4) Nel caso di successione, a meno che non si sia intervenuto in precedenza con la costituzione di un Trust (vedi la relativa sezione nel mio sito), si devono preventivare i costi legati al passaggio.


Alla luce di quanto sopra, si può davvero ancora considerare l'immobile un bene rifugio?

Alla luce di quanto sopra si può davvero ancora considerare l'immobile al di fuori del patrimonio complessivo per il calcolo del rischio complessivo?

Nemmeno se l'immobile in questione è "solo" la prima casa, magari ereditata dai genitori, può essere esclusa dal calcolo del rischio e quindi dalla corretta ripartizione degli asset totali.


In poche parole, se nell'esempio precedente c'erano circa 250 mila euro di asset finanziari, e 3 immobili per un totale a valori reali odierni (serve la stima di un professionista) di circa 750 mila euro, allora il patrimonio complessivo è di un milione, euro più, euro meno.

Di cui il 75% (la parte immobiliare) è altamente illiquida e dalla redditività incerta. Il rimanente 25% è invece distribuito tra strumenti di debito, le obbligazioni (la cui liquidità e rischiosità varia tantissimo in funzione del rating e della volatilità dei tassi e degli incroci valutari, se sono esposto in divise estere), polizze, sicuramente da considerare illiquide per le molte limitazioni che le accompagnano (a breve dedicherò un post per spiegarne bene i pochi pregi e i moltissimi difetti, a mio umilissimo avviso...) e titoli azionari (gli asset più rischiosi a livello teorico ma sicuramente i più liquidi in caso di emergenza).

Siamo quindi in presenza di un portafoglio estremamente sbilanciato e altamente illiquido dove per assurdo, le cose più liquide in caso di emergenza, rischiano di essere le azioni, se le obbligazioni che abbiamo sono "speculative grade" oppure si è verificato un rialzo dei tassi (e quindi i prezzi sono scesi. Solitamente, un rialzo dei tassi è accompagnato da condizioni di mercato favorevoli, con un trend positivo sui titoli in generale).

Che fare? Con calma e la giusta pianificazione, si mettono al sicuro gli immobili (e gli eredi!!!) da futuri eventuali (molto probabili) aumenti delle imposte di successione e si rivede la componente finanziaria (i 250 mila euro tra obbligazioni, polizze ed azioni).

La cosa comica (da ridere ci sarebbe davvero ben poco a dire il vero...), è che un cliente come quello dell'esempio qui riportato, in qualsiasi banca verrebbe catalogato con un profilo di rischio "Basso" (in una scala in cui la propensione verso il rischio sia compresa tra Molto basso e Molto alto).

Purtroppo la realtà è che un cliente così sta sopportando un rischio estremamente elevato dove i fattori esogeni fuori da ogni controllo sono molti di più di quelli di un portafoglio con una componente azionaria maggiore: infatti, in un portafoglio più sbilanciato verso le azioni, se la scelta degli strumenti viene fatta considerando attentamente fattori quali: le condizioni Macro, le specificità dei singoli titoli/aziende, la volatilità del mercato e non ultima, la policy dei dividendi, il "rischio" è di avere alla fine un portafoglio molto più performante di quello di cui sopra e soprattutto, meno rischioso (basti pensare anche solo alla matrice di Correlazione e al differente Sharpe Ratio che posso ottenere). E' una tecnica nota con il nome di "Top-Down": parto da valutazioni Macro (Top) e scendo fino a "pescare" i singoli titoli (Down).

Quindi, dal mio punto di vista, in questo momento storico, meglio valutare molto bene e con molta attenzione quanto la componente immobiliare incide sul patrimonio complessivo.

Non farlo significa sopportare un rischio specifico altissimo a fronte di un premio per lo stesso estremamente basso.

Cui prodest?


Buon Risparmio!















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©2020 Alessandro Zavarise.